一、按揭贷款房屋当事人解除合同的情形，按揭贷款房屋如何退房

1、按揭贷款的房屋当事人解除合同的情形一些消费者在通过购买商品房之后，有时会产生如此困惑按揭贷款购房是否可以退房，回答是肯定的，而且有法律依据。合同法第94条规定有下列情况之一的，当事人可以解除合同
1因不可抗力致使不能实现合同目的；
2在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
3当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
4当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的；
5法律规定的其他情形。可以看出，只要发展商出现了上述情形，如严重逾期或质量低等，符合法律或中规定的解约条件，买家就可以依法解除购房合同。

2、按揭贷款的房屋如何退房买房与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房的合同并不同时解除贷款合同。也就是说，买家虽然不买房了，但因为其与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。怎么还呢？首先由于购房合同被解除，发展商从买家处取得的所有购房款项均应返还买家。然后，买家应依据《贷款通则》第32条第5款借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商的规定，与银行协商将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。实际上，这种还款方法是一种理论上的做法，实践中很难这样操作，因为买家所购房屋已经向银行做抵押。如果买家拿到这笔钱后不还银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的买家所购房屋。但此时房屋已不归买家所有，处分该房屋就损害了发展商的利益，发展商绝不会吃亏。所以，就只能由发展商将应退购房款分为两部分，其中属于买家首付款的部分直接退还给买家。属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行依据中国人民银行《个人管理办法》第30条之规定“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止”，从而接收还款，终止借款合同。“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”，贷款合同终止后，抵押权即告消灭，当事人应办理相关解除手续。以按揭贷款购买房屋时，一般都会要求买家为其购房办理保险，保险受益人为贷款银行。解除售房合同势必牵涉到保险问题，由于保险法律关系是房屋买卖关系、借贷关系之外的又一独立法律关系，所以保险问题有其自身特点

引用法规
[1]《贷款通则》 第32条
[1]《个人管理办法》 第30条

二、因政策改变不能办按揭贷款买房，交了定金能退回来吗

首先根据合同约定。如果合同没有明确约定，不是购房者的因素无法贷款，比如国家政策的变化，不可抗力因素等，是可以要求解除合同，退还定金和首付的。但如果是购房者恶意违约，或者由于本身资信等自身责任是不能退还的。
按揭购房避免风险的注意点

1、关注违约条款的赔付
目前，个人住房按揭贷款的市场准入门槛相比前些年，提高了不少，这也导致贷不出款而退房的情况开始增多。因此，在签订购房合同时，一定要留心关于逾期付款的条款，否则，可能面临高额违约金的赔付问题。

2、签合同前自查还款能力
目前购房办按揭，既有先前就有的个人征信，又有目前的限贷，购房者在签订购房时一定要明确自己个人征信系统有没有问题，自己是否在限贷范围之内。
按揭买房子，第一关就是要提供个人的月供收入比资料，即贷款人按揭贷款月还款额不得超过其可支配收入50％。所以，购房者通过按揭贷款买房时，首先应对自己的偿还能力有正确的判断，最大可能地保证申请的贷款数额能够如期获准。

3、签补充协议
为了避免按揭无法顺利办结，商品房买卖合同不能继续履行的情况，购房者可与开发商在补充协议中做一个相关约定，即增加一个“非因双方原因导致《个人住房贷款借款合同》不能签订时，由买卖双方协商购房余款的支付方式或解除购房合同”的条款，来避免风险．

三、按揭房可以退房的条件是什么，法律上如何认定

律师解答
按揭房可以退房的条件如下

1、出现不可抗力，导致合同无法履行；

2、对方在催告后的合理期限内延迟交房；

3、房屋出现主体结构质量问题，不能交付；

4、开发商在合同订立后将房屋转卖给第三人；

5、法律规定的其它条件。
以上条件，满足其一即可退房。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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引用法规
[1]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条
[1]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条

四、按揭贷款购买的房屋可以退房吗

按揭贷款购房可以退房。开发商出现严重逾期或质量低劣，符合法律或中规定的解约条件，买家就可以依法解除购房合同。合同法第94条规定有下列情况之一的，当事人可以解除合同
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的;
（五）法律规定的其他情形。可以看出，只要发展商出现了上述情形，如严重逾期或质量低劣，符合法律或中规定的解约条件，买家就可以依法解除购房合同。